2011年12月22日星期四

收回大角嘴地層建高鐵可以更公道 <第1篇>




政府以運房局局長鄭汝樺女士為首,經過多翻考慮後,對市區受高鐵走線影響的土地徵用問題上,作出以【鐵路條例】第519章收回地層這重大決定,並隨即在2011122刊憲落實,並在近日續步通知受影響小業主。

運房局於1216以電郵回覆了本人查詢,並說明了決策的約干客觀因素。當中尤其指出的,表述以【鐵路條例】第519章收回地層,從法理補償權益上實際與【收回土地條例】第124章無異。

對此,昨天本人收到了約干居民意見,並認為在處理上運房局應更大地考慮對整個高鐵項目衍生的深度風險和受影響小業主的權益。

深信政府是害怕先例一開,對私產權利的補償擴張,就會窒礙包括沙中線和南港島線的發展!是次高鐵收回市區私產的地層的獨特性,主要是源自菜園村村民對私產權利的抗爭,和往後在市區發展公營鐵路的衍生深遠行政影響。

政府有說,事件或不涉私產、因地層並不必然包括在地契的權益上,而地契本身就根本只是有時間期限的承租權。如果是次先例一開,並不會嚴重影響高鐵的700億耗費,而是承認了私人產權並或擴展到基本法第105條對私人或法人財產的保護和其補償的責任,或會直接令計劃中的沙中線和南港島線受到收地上的嚴重衝擊!

為此,政府更應明白,鐵路發展本身已絕非停留在70年代的價值觀。社會的各利益階層,對鐵路產生整體和公平利益分享的必然性並不是像當年的絕對。事實上,社會正在不斷變遷、尤其在市民合理權益的保障上!如果因為鐵路發展而對私產權利產生影響,政府其實有必要照顧受影響的小業主。

相信政府亦早已陷入條例間存有灰色地帶的困局,故此才拖到最後時刻,在隧道鑽挖機組行將準備就緒時,才給予受影響小業主為期3個月的通知期,並祈求201231這個法定期限前,沒有人以極端法律程序挑戰該行政決定,並為將來沙中線和南港島線落實行政決策基礎。

但是,這絕對有違對小業主權益的保護。尤其對地塊的重建價值和因風險增加而對樓價產生的下行壓力。

技術上,本人認同TBM鑽挖方法已大幅度減免地下水令土壤流失而對樓宇結構衍生的風險。但這仍然存在或然,十多年前曼谷興建新機場時,就出現探土失誤而導致TBM無法在比預定鬆軟的土壤工作,甚至要廢棄部份機頭!現在香港高鐵勘探因為居民阻礙,在大角咀區19棟受影響的樓宇中,出現數棟完全無法進行勘探工作的情況。而堪探又顯示部份Type I花崗岩遠深於30的宣傳深度;實在令人擔憂。

誠然,政府應該立即與港鐵向前走一步,為大角咀區受影響小業主設立『權益穩定保證金(Surety Bond or Performance Bond)』,以5000多伙或須承擔風險的業戶計算,以平均現價每伙設立50萬的權益穩定保證金,涉資30億元,或可以以工程界常用的部份現金部份保險模式處理。並將其現金部份產生的利息或投資收益,以【鐵路條例】第519章第一部第4條的『搔擾補償』模式,向小業主大厦法人的公用部份維修進行現金資助補償。而在客觀的風險下降後,續步將保證金系統收縮,平衡小業主的權益,直到最後收購重建或地契到期為止。

待續


註: 筆者支持高鐵興建, 但反對剝削受影響小業主權益!